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 济南房价毫无悬念地迎来了“十连涨”:18日,国家统计局公布5月份70个大中城市新建商品住房价格,价格环比上涨的有60个,下跌的有4个,济南以1%的环比涨幅列全国第16位,实现连续第十个月上涨。在有着风向标之称的5月份,涨幅虽稍稍收窄,但行情似乎依然炙手可热。业内人士表示,年内约有20000多户棚改拆迁户进入市场,在此驱动下,济南房价或将迎来“10+n”连涨。
  全国 二线城市继续领跑,济南温和上涨
  1.二线城市领涨
  5月,一季度楼市曾异常活跃的深圳、上海、北京等一线城市被调控政策套牢,此前暴涨的深圳也即将止涨,5月份涨幅仅为0.5%,京广沪也控制在3%以下。厦门、合肥、南京5月份继续领涨,厦门从上月的第二攀至第一,合肥虽屈居第二但涨幅依然是惊人的5.1%。
  2.房价总体涨势放缓
  5月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有60个和49个,分别比上月减少5个和2个。70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均涨幅分别比上月收窄0.3和0.4个百分点,其中一线城市环比平均涨幅分别比上月收窄0.8和0.7个百分点,二、三线城市环比平均涨幅都分别比上月收窄0.2和0.1个百分点。
  济南 5月被称一年风向标,济南迎十连涨
  分析:
  今年4、5月涨幅均超过1%。1%的涨幅累加起来还是很吓人的:今年5月份的房价同比去年5月,涨幅为5.1%。举例:去年5月份一套面积100㎡、售价100万元的房子,到上个月已涨到105.1万。
  业内分析
  棚改继续发威,2万户拆迁户将推动房价
  按照楼市的行情规律,经历三四月份的爆发后,进入5月份会归于平静,量价会有所回落。“5月是一年的风向标,从刚公布的数据来看,年内楼市的小幅慢涨仍会持续。”济南一家房企副总表示。
  据济南住建委官网的数据,济南目前商品住宅库存量约2.4万套,也就够卖四五个月的。“现在很多开发商手里无房可卖,有的也是百八十套的‘楼王’,基本没有去库存的压力,所以价格仍会坚挺。”据了解,目前市中心位置的大多数楼盘,房子所剩无几,只能消化商用房和其他产品,像阳光100小区的上百个销售顾问,大半年来都忙着卖地下室和车位。
  此外,开发商的信心也来自今年的棚改。按照市里的部署,济南要启动58个棚改旧改项目改造,涉及4.6万户居民。按照国务院的棚改政策规定,拆迁安置货币补偿要达50%的“红线”,也就是说,4.6万户居民中至少要有一半通过拿拆迁款的方式来安置。“2万多户居民进入买房市场,对房价的拉动作用肯定不小。”这位业内人士说,以二钢宿舍片区附近的几个楼盘为例,今年来少则涨1500元/㎡,多的涨了两三千。
  楼市新政
  2018年禁售高层毛坯房房价或将推高千元
  2017年济南新建高层住宅实行全装修,2018年新建高层、小高层住宅淘汰毛坯房!日前山东省政府新闻办举行的新闻发布会上,省住房城乡建设厅对新房交付验收给出时间“红线”。
  全装修什么概念?会对买房人产生哪些影响?
  问题1:全装修都有啥?有马桶、水盆,墙面刷过乳胶漆
  对于“全装修”,住建厅负责人并未做进一步解释。济南市住建部门相关处室负责人表示,目前从国务院到地方都没有这方面相关细化的标准。
  那么“全装修”到底有啥?建筑系统有自己的理解。济南一房地产商负责工程的副总经理认为,“全装修”应该是相对毛坯房而言,而毛坯房行业内称为“初装修房”。目前建筑业销售装修房屋的验收,依据的是2002年建设部制定的《商品住宅装修一次到位实施导则》。按这个规定,全装修就是指商品住宅竣工验收前,所有功能空间的固定面,包括地面、墙面、屋顶等全部铺装或粉刷完成,房屋内的厨房和卫生间内的基本设备,如马桶、水盆等也要安装配置。全装修住宅工程所用的主要装修材料、设备等必须符合相关环境质量标准要求。“国家会出台相应的标准,像马桶、水盆等厨卫齐全、墙面刷乳胶漆、地板或瓷砖应该是标配,买房者买完家具、家电,直接入住没问题。”相关人士表示,政策上应该会给各房产商的装修留有个性化空间。
  问题2:推高房价是板上钉钉?房子全装修后再卖,房价至少每平方米高1000元
  “精装房比毛坯房要贵2000元/㎡左右。”唐冶片区一楼盘的销售经理告诉记者,马路东侧的一楼盘是精装房,比他们楼盘的毛坯房价格普遍高2000元/㎡左右。
  “今后开发商装修是集约化、标准化、工厂式装修,代替以往的粗放式装修,除了节能环保,价格也比装饰公司的便宜一些,但至少需要1000元/㎡的成本,这钱肯定是要买房者掏的。”上述负责工程的副总经理认为。
  影响3:对全装修不满意咋办?业内人士称再装修难避免,选房不确定性增加
  不过,也有业内人士担心全装修会产生不利影响。“开发商装修的,大家不一定满意,再次装修很难避免。”济南房产观察人士冯君认为,这个政策如果贯彻下来,会对房地产市场造成极大影响。“中小企业更难做了,大型品牌开发商更有优势。”首先,大型开发商的装修成本更低,采购量大,所以装修成本会比较低;其次,装修增加了市民选房的不确定性,该怎么选房?找大型品牌开发商。所以,全装修这个政策,对大型品牌开发商来说是个“大红包”,对于本土中小型开发商来说,日子会越来越难过。
  住宅层数划分
  1层-3层为低层住宅;4层-6层为多层住宅;7层-10层为中高层住宅(也称小高层);11层-30层为高层住宅;30层(不包括30层)以上为超高层住宅。
  板楼就是指“东西长、南北短”的楼型,一般板楼同层住户在2到4户,而塔楼则是指外观像塔的楼型,平面的长度和宽度大致相同,一般塔楼的同层住户在6户以上。

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